楼花投资与转让的手续及费用说明

多伦多的楼花吸引了大批的购买者及投资者,目前,发展商推盘的速度比较理智,买家的购买欲望也渐趋活跃。从长远发展来看,由于大多伦多地区人口不断增加,市中心及地铁沿线的房价还是看涨,投资楼花仍然是一种风险低收益高的投资工具。种种迹象表明,经历过调整的楼花市场正开始进入健康发展的新阶段。投资固然重要,但也需量力而行,凡事都有不确定性,不要把资金都压到投资楼花生意中。楼花建设周期较长长比预定时间拖延几年时间的情况很常见如果在此期间家庭经济情况有变过多的楼花在手无疑是负担,有可能会造成家庭财政危机这也是楼花转让的原因之一。

楼花转让成功率取决于价格,楼花自身的价值,位置,转让时周围是否有其他强劲的楼花竞争者等等。购买楼花是一种投资,以上因素是一定要考虑的。第一,地段的选择,确保你购买的住宅地区是具有升值潜力的,符合城市开发计划。第二,筛选开发商,要确保开发商是有一定经验和知名度的公司,具有良好的口碑和记录。第三,看好楼房设计或平面图,请确保它很容易布置家具。卧室和浴室的配合。尽量减少改动,大多数买家不希望翻新回原来的状态。第四,大堂和公共区域,作为整个公寓的门面和形象,对你的物业投资也会有所影响。公寓投资是一个长期投资。当您想转售时,你可以翻修翻新您的公寓内部,但大堂和走廊是不会变的,所以一开始就要选择好。第五,设施和功能,例如保安服务,停车场,健身中心,休闲厅,游泳池,屋顶露台等都会影响您的投资增值。

楼花转让会涉及很多问题,过程相对复杂,我们需要注意的问题自然也很多。首先,在楼花的转让过程中,主体是转让方和被转让方。在英文中,转让方叫assignor,是指把自己名下的楼花出让给别人。

作为转让方,首先计算一下您有多少首期付款,和每月可以负担的金额。然后去银行或贷款经纪公司做预先批准会节省时间。此外,仔细计算你的实际收益 = 楼花转让价-实际购买价-转让费用-双方经纪佣金,来决定你是否有必要进行楼花转让。

在转让之前,转让方首先要和开发商商谈楼花是否可以转让,这一点很关键,如果开发商不允许转让或转让费用太高的话,转让就没有了任何意义。如果可以转让的话,开发商要收取多少费用。请仔细核实你的购买合同,有些楼花有一次免费转让机会,大部分楼花转让需缴纳$2500-$5000左右的转让费用。通常,开发商收取的转让费用是由转让方来付的。

和地产经纪商定楼花转让的方式有3种:Exclusive, MLS,以及privately。开发商可能要求受让方提供贷款证明,并准备所有和原购买合同相关的文件。有一点需要注意,如果assignee最终没有履行合同,assignor 仍然有责任履行原合同。

在费用方面,Assignor 需要支付的主是发展商收取的费用,法律费和相关支出,以及地产经纪的中介费。

而主体中的另外一方楼花受让方,在英文中叫做assigneeAssignee 需承担的责任包括,委托买方地产经纪起草楼花转让合同,并请律师审查合同条款。在入住时需付的费用有:

                   A) 押金  

                   B) 预估的地税

                   C) 预估的condo管理费用

                   D) 利息,一般来说assignee 要交给发展商几张远期支票。

在最终交付时,assignee需要支付给发展商的费用有:

                    1) 二年内的地税

                    2) 电,水,煤气表的安装费和接入费(每个表$500-$700

                    3) 发展费或城市建设费几千不等,最好能有个cap.

                    4) Tarrion 新屋质量保证($600-$1900

                    5) 发展商的贷款清算费用

                    6) 发展商处理转让方押金支票的费用

                    7) 2个月的condo准备金

                    8) 购买合同规定中的其他需付的费用。

此外受让方还需付下面的附加费:

                     1) 法律相关的费用和支出

                     2) 土地转让费(省或市)

                     3) GST/HST的折扣

                     4) 市府的土地征用费用。

在您收到您和发展商签过字的Agreement of Purchase and Sale以及Disclosure Statement以后10天之内,您有权改变主意,这叫做您的废除权”(Right of Rescission)。您最好在这十天之内,将您的Agreement of Purchase and Sale以及Disclosure Statement, 送给您的律师,以便您更清楚理解您的权利义务。

去银行办理完Mortgage Pre-Approval后,就可以选择您的装修材料了。楼盘开工后,发展商会约您去选择装修材料,比如:瓷砖,地板,橱柜,厨房台面,室内墙面颜色,等等。

交房前验房(Pre-Delivery Inspection, PDI),发展商会跟您约时间,如果您发现问题,开发商会改正。发展商会通知您入住的时间。在您入住后的过渡期,暂时还没有产权(Title)

最后交割(Final Closing),余款付给发展商,同时把在转让合同中规定的,欠assignor 的钱付给assignor ,发展商在政府注册完文件后,您拥有了产权,至此,楼花转让的整个过程才算结束。

听上去购买楼花再转让很诱人,但是找买家也不是一件容易的事情由于发展商一般不鼓励第一手买家向外转让,大多数楼花转让的例子不通过MLS等公开市场,而是经如下两个渠道。第一是地产经纪本人的平台。地产经纪本人在长期的服务中汇集了比较多的买家和卖家,不同时期进行买卖的人有可能互通有无。第二个是华人地产经纪之间的互通平台。随着微信等即时通讯工具的普及,不同公司的地产经纪们可以在更大范围内为买家和卖家互通有无,从而促使了更多转让成功的楼花。

楼花的投资过程比较复杂,牵涉的内容也很多,建议大家在投资楼花的时候,多听取专业地产经纪的意见,不要冲动投资,仔细研究并慎重签署合同,以免疏忽造成不必要的损失。

上传:Peaceland

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