君安地产集团总裁, 杨超(David Young)先生

杨超先生于20世纪90年代移民加拿大，此前在一家世界著名电子集团的跨国公司里任职区域销售总监。凭借着高度的敬业、积极进取精神，和良好的组织、沟通能力，来加后成功转行进入IT领域，并很快取得IT技术的管理职位。之后，杨超先生成立IT咨询公司，先后参与承接Rogers、CGI、TPL、TTC等多个大单位的网上服务工程的开发外包项目。2011年4月创办了君安地产集团公司，完成了他从一个金牌经纪到一个自主创业的企业家的华丽转身。

在杨超先生的带领下，君安地产集团不断发展壮大，成为多伦多房地产领域的后起之秀，也是最受客户尊敬的企业之一。公司沿用了他一贯的“生意是一时的，朋友是一世的”的核心经营理念，坚持为客户提供最好的和具最卓越的专业水准的服务。杨超先生致力于为每一位客户在优良的社区、潜在发展区域里发掘高性价比、高投资回报的住宅和商业投资项目；与此同时，他还孜孜不倦地致力于团队的整体成功发展，不仅对新加入的团队成员进行严格筛选和培训，而且严格执行安省有关地产经纪的法律法规和道德规范。宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来，时至今日，君安地产集团已经打造出一支服务热诚、专业高效、追求卓越的精英销售团队。最近，在杨超先生的带领和领导下，君安地产集团已拓展到房地产项目合作开发领域。

杨超先生陆续在地产界获得了多项荣誉及奖项，2010年被WowTv 授予“多伦多地产精英奖”，2011年被CCRPA授予顶尖经纪奖，加拿大著名的华人媒体，如《世界日报》、《地产周刊》、《信报》、《北辰时报》、WowTv、《名人名商》、《北美在线》等都多次对杨超先生予以报道或进行专访。杨超先生还常年热心投入社区服务工作，并获得了安省政府颁发的“社区义工服务奖”。作为加拿大华人IT专业人士协会的理事长，杨超先生常年参与主持各类技术讲座，接待各类国内相关团体的互访活动，受邀参加中国驻加拿大大使馆和多伦多总领事馆的活动，参与各种移民互助或者给国内灾害开展援助募捐的活动。最近，作为竞选经理之一，杨超先生还积极参与了江邦固女士的万锦-渔人村国会议员的竞选活动。

杨超先生长年居住在约克郡，两个儿子也在这里长大。长子目前就读于宾夕法尼亚大学的沃顿商学院，次子在万锦市就读小学。业余时间，他热衷于高尔夫球，或支持多伦多猛龙队NBA球赛，以及带儿子参观每年的国际车展等。

David Young, President of Peaceland Realty Group Inc. 

David Young immigrated to Canada in the 1990s, after serving as a Regional Sales Director in a world-famous multinational electronics corporation. Through his excellent work ethic, dedication and drive, and communication skills, he quickly rose to managerial positions within the Toronto IT industry. An entrepreneur at heart, David established his own IT consulting business that undertook large-scale online engineering projects for clients such as Rogers, CGI, Toronto Public Library (TPL), and the Toronto Transit Commission (TTC). In April 2011, he founded Peaceland Realty Group Inc. and made a successful transition from an award-winning broker in Toronto’s dynamic real estate market. 

Under David’s leadership, Peaceland Realty Group continues to grow and develop into one of the brightest and most respected firms in the real estate field. Following David’s core business philosophy that friends last a lifetime while business is only temporary, Peaceland Realty Group prides itself in its costumer service and high standards of excellence for its clients. David is committed to providing every client with the best possible service and specializes in investment properties and residential properties in excellent communities. David is also dedicated to the success of the entire Peaceland team and every member of the team is specially selected and trained to adhere to a strict code of ethics. The results of this painstaking effort are clear – Peaceland Realty Group has built a strong and vibrant elite team that is dedicated to providing excellent service. Recently, under David’s leadership and guidance, Peaceland Group has expanded into the housing development sector.

David has received numerous awards and honours, including the 2010 Top Real Estate Agent Award by WowTv, and the prestigious 2011 Top Producer Award by the CCRPA. He has been featured by various TV stations and magazines, including World Journal, Chinese Real Estate Weekly, Norstar Press, WowTv, Fame Weekly, and North America Online. David is also strongly devoted to public service, both in his own community and beyond. He is a recipient of the prestigious Community Volunteer Service Award bestowed by the Government of Ontario. As Chairman of the Canadian Chinese IT Professional Association, David has continuously developed and gave technical seminars and hosted visiting international delegations. He has been invited to participate in various events sponsored by the Chinese Embassy and the Consulate in Toronto, such as various charity functions to support new immigrants and natural disasters in China. Most recently, he serves as the Campaign Manager for MP Candidate Bang Gu Jiang, who seeks to represent the riding of Markham-Unionville. 

David has been a long-term resident of York Region, where his two sons were raised. His older son is currently attending the Wharton School of the University of Pennsylvania and his younger son attends elementary school in Markham. In his spare time, he enjoys playing golf, supporting the Raptors, and bringing his younger son to autoshows.

君安地产定期举行讲座和培训，以提高员工的业务素质。

时间：周四（Oct 24 ，2019）

          10:00 AM - 12:00 PM

地点：160 West Beaver Creek, Unit 2，

         (First Floor Meeting Room)

         Richmond Hill, ON

一.本周重要讲座

周四 (6/13）10:00 am – 12:00 pm

主题：遗产传承英文讲座

主讲人：Mei Ju （Lisa）Dong

听众: 对内讲座，只限公司经纪！

内容：

1. Types of property ownership

2. Dealing with mortgages when passing on real estate

3. Matrimonial home definition and effect on succession

4. Considerations relating to minor beneficiaries

5. Passing on corporate shares

6. How to reduce estate administration tax on real estate and corporate shares

买房前期的贷款资格认证

总是建议把咨询抵押贷款经纪人放在万事之先。因为只有明确了你可以贷款的数目，你才能知道什么价格范围的房子你负担得起，你才能有目的性地查找要买的房子，这样可以为你节省很多的时间和精力。

雇房产经纪

雇房产经纪并不需要你付钱在先，房产经纪是收佣金的，只有在每单成交完成后才收取由卖方支付的佣金。虽然买方原则上不付任何费用给买方经纪， 但一旦要求经纪人提供查房看房的服务，你可能已经暗示你们进入一种房屋买卖委托代理关系，而且所有的经纪都会有这样的期待。现如今越来越多的房产经纪会在提供服务之前要求你签署“BUYER REPRESENTATION AGREEMENT”以保证双方的利益。

看房

查找房子前应该首先确认你想买的房子类别，是公寓（condo），联排房(townhouse)，还是独立屋(single family house)。它们各有各的优势，唯一需要注意的是公寓和联排房有每月几百块钱不等的管理费要付，而且这个数目是可以随时间的变化而变化的，当然多数情况是只涨不降的。

知道了你想买的房子后，联系你的房产经纪，告之要查找房子的参数：价格范围，地理位置，建筑面积，土地大小，建造年份，卧室数目，卫生间数目，厨房数目，房屋结构 （单层多层），有没有海景等等，总之越详细越有价值，越说明你知道你想要的是什么。如果你考虑贷款，还要告诉经纪人你打算付的首期，你的收入和目前的债务，以便经纪人可以帮你进行合理的规划。当然这些参数也可能随着你的喜好改变而不断更新。

在你收到的房屋清单上，选出你最喜欢的几个房子，预约你的经纪去看房。根据每个人的不同，这个在网上选房和实地看房的过程可能很短也可能很长。当然最重要的是密切保持与经纪的沟通和联系，使经纪能够给你提供即使的有效服务。

找到符合你的价格和地段的房屋后，你要仔细检查以下各项：1，房子的状况（condition）；包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2，地税（Property Tax）和水电气费；加拿大所有的房子都有暖气，燃料有天然气（gas）、电和燃油（oil），相对而言，gas是比较经济划算的，用电干净但较贵，而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。3，建筑图（Survey）；严格来说它只是一张土地和房屋方位图。4，中央空调；因为这里的夏天不太热，三十多度的日子就几天，一般用电扇就行，所以有些房子没有中央空调。5， UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)，一种化学填充剂，很多人管它叫石棉。现在有UFFI的房子很少。6，朝向和日照；不象国内的很多好房子都要求坐北向南。多伦多的房子朝向就乱多了，除了上下，朝哪个方向的都有。事实上，因为日照时间长，很多朝西的房子也很受欢迎。

下单（Offer），争取拿到卖方签字的合同

这是最紧张的时刻，你终于找到你中意的房子，决定下单。你的经纪会提供你最近这个区内类似房屋的成交价格，据此并结合经验给你一个参考意见，协助你确定要报的价格，然后帮你起草合同 “Contract of Purchase and Sale”，即刻呈交给卖方经纪。经纪会和你仔细研究所有细节，肯定你所需要的各项条件都在Offer内，通常经纪会在合同里加进几项条件（Condition），包括验屋、贷款等。合同中还会有一个时间限制（Irrevocable time），卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后，你要在每份合同上签字，然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受，可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近，他会回签回来（这里叫Counter Offer），一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期（Closing Day）。你可能等到从卖方来的三种不同的反馈: 没有任何消息 (多数是你的报价太低，懒得理；) 卖家同意你的所有条款和价格；卖家在合同上修改条款或者价格，传回给你的经纪，这个过程可以反反复复，直到买卖双方找到彼此同意的条款和价格。当卖家同意你的所有条款和价格，在合同上签字后，我们说你拿到了已经接受的合同 (An Accepted Offer) 。然后，你要照合同交给经纪人一张支票作为订金，这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户口里去（In Trust Account），绝对安全，如果最后你不要这个房子，钱会完整地退还。

验屋

拿到 Accepted Offer 只是完成了万里长征的第一步。验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点，一定得听清楚，记下来。当然，如果电器不能正常工作，卖主必须为你修好，除非合同另外声明。大毛病（指房子的建筑支撑结构和电力系统等）你可得斟酌，你可以要求卖主修理，如果不同意，你也可以要求降价；实在不行，只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver)，合同自动取消，这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫：在下Offer以前，必须明白，要买的房子就是现在的样子，你的出价就是按现在的状况来的，除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题，屋顶和炉子马上该换了，要么电器罢工了)，或者写进合同的东西外，卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

按揭贷款

你可以自己和银行谈，也可以让经纪给你介绍一家不错的贷款公司。验屋贷款都没问题了，其它条件也满足了，就得给卖主签出Waiver（免除条件通知）。

Status Certificate

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件，如注册登记时的文件，近期的财务情况，以及保留金（Reserve Fund）和保险单。申请费100元，通常由买方支付。如果不满意，可以取消合同。

执行合同条款，确认所有的条款没有任何问题，否则你可以退出合同

到此是时候为你自己雇一个房产律师，当然你也可以在更早的时候雇用， 在整个购房过程的所有和法律相关的问题，你都应该咨询律师。

确认在合同里的所有条款没有任何执行中的问题：能不能从银行拿到需要的贷款？房屋检测有没有致命的大问题？保险公司能不能给你房屋保险？房子有没有抵押? 有没有侵占别人土地? 怎样的路权，是否拖欠地税和其它费用？当然也包括根据你的个人需要加上的其它条款是不是满足你的要求。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。如果任何一个条款出现问题，你可以全身退出，不用负担任何法律责任。

保险

所有贷款机构都会要求你购买保险，尤其是火险，并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后，联络保险公司，得到保险号码（Policy Number）后，通知银行或贷款公司,还有律师。同时，让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover，所以你可以买财物和人身伤害险，不过不是必需的。

水电气

打电话给水、电、天然气和Cable公司，通知他们在交屋后给你开个新户口，还有银行、交通部（你的车和驾照）、健康卡、保险公司，地址都要改

签字

交屋的前几天，律师会通知你去签署所有文件，并要带足银子准备接收房屋。在closing前，你应该还有机会做最后一次检查，并要求房主向你介绍所有设备的使用方式，千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走，看不成的也时有发生

交屋日（Closing Day）

这天，买卖双方律师都会在地产登记机构（也就是房管局）网络上办理所有的手续，一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍，有什么问题，比方电器家具少了，玩不转了，立刻通知律师，有可能的话拍照留影。

到此为止，房子是你的了，然后买家具，联络搬家公司，告知你的亲朋好友，还要买修理院子的工具，通知有线电视公司。步骤很多，但没关系，负责的经纪会提醒你每一步，使房屋变成你温馨的家！

不论是首次购房者还是重复购房者，本节都提供了很多非常好的建议。您将了解如何雇用一位房地产经纪人、律师和其他专业人士，如何选购抵押贷款，如何对各银行和金融公司所提供的按揭选项加以比较，以及如何挑选验房师对您计划购买的物业进行彻底检查。

David杨超可以帮助您评估最适合您的价格范围，特别是当您不确定您能承受多少价钱的房子的情况下。如果您计划换房（卖掉您现在的房子然后再买别的房子），这里将讨论“先买”还是“先卖”的优点和缺点。

您还将了解如何与房地产经纪人等专业人才一起合作、有哪些额外的费用要留意、如何完成交易，并顺利转移到新的家园。

买房和卖房是一个复杂的，往往是非常情绪化的进程。可以跟家人、朋友和同事提起您打算购买或出售物业的计划，并倾听他们的建议。每个人都会有一个故事：也许是一个便宜交易的经验，也许是一次闪失的教训，或者是讨价还价的挫折，价格战的担心烦恼等等。

买卖房子，对我们多数人来说也许是有生以来最大最重要的一次商业交易。它需要大量知识和经验，以及对许多法律问题和潜在的陷阱的清醒的认识。

因此，借助一个像我这样的专业的房地产专业人士的专业服务，您的买卖过程会更加顺利、完善。房地产经纪人经过严格的培训，拥有足够的知识和经验，以帮助您完成每一个步骤——从您开始考虑买房或卖房，直到产权交易
接以及后续的服务保障。

在加拿大卖房的程序和相关注意事项

在加拿大卖房，卖得顺利，卖出个好价钱，是卖方的目标。但是在我们接触到的房主中，不是每个人都能把握住卖出交易的要点，很多人有各种各样的误区。

通过地产经纪进行交易

通过地产经纪卖房称之为listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。

在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆查看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（作的比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。

想卖个好价钱是人之常情，问题在于，你无论觉得自己的房子有多值钱，房子本身需要在市场上经过检验，直到找到愿意出这个价钱的买家才行。比如说，您所在的社区同类房型卖80万，您非要挂100万，其直接后果是，众多买家被同时挂牌的您的街坊吸引去了，您的房子在无形中为别人的房子做了免费广告：可能看房的人不少，却无人愿意还价或谈判，这些人看完您的房子之后，转头就给别的房子下Offer去了。几个星期过去了，当街坊的房子卖出去了，您恍然大悟，被迫降到市场价时，另一个副作用又来了，市场会认为，您的房子极有可能有重大缺陷，不然为什么那么长时间卖不出去？而且还要主动降价！对于卖家来说，一定不能小看‘市场上挂牌天数’这个重要指标，长期在市场上挂牌，要么极难卖出市场价（匡论卖家的理想价），要么干脆卖不出去。很多人是在被市场教训一番之后才明白这个道理的，而有些经验不足的房产经纪人要么不能说服卖家，要么为了迎合卖家，按卖家的要求挂牌，结果很可能给卖家带来真正的煎熬。

一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的Amendment当中少给买家提供压价的机会。有些卖家会说，我最怕装修了，或者我愿意在价格上做出一些让步，只要别让我干这干那。这些想法已被多年的实践证明是代价高昂的。我们的建议是，最起码您得把房子中的个性化因素除掉，比如您房间里的各类小装饰品，鞋柜，浴室中的各类私人物品收起来，再做一下全屋的粉刷，这可能是最最基本的卖房前要做的功课了

当有人看中房子时，会让他/她的地产经纪下Offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个Offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢Offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢Offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（Condition）的Offer来接受。

卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般Offer分为有条件Offer和无条件Offer。有条件的Offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后Offer才能成立。无条件的Offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署Acceptance(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。

卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。

如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（Amendment or Waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。

在Offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空，买家有权锁门。

有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。

在古代，窗户就像普通的住宅门。只是用来控制光线和空气量的一个墙壁孔。没有任何的外观和风格。

从古到今，我们已经进步了不少。如今，大多数家庭的窗户结合了许多科学技术，更有效的提高能源，从而降低暖气和冷气的费用。

现代的窗户不仅是为了美化家庭，还可以给我们带来阳光。在冬季，我们还可以通过它享受阳光。窗户也可以帮助我们在夏季更好的阻挡热气，让空调发挥更大的作用。

在考虑是否要更换现有的窗户时，我们应该从窗户的年限和使用条件上去考虑。不好的设计，建造和放置窗口会让我们损失很多钱。

提高效率

如果你的房子有30年的历史了，仍然用着你原来的窗户。你的窗户就不能为你在夏季和冬季提供很好的保暖和清凉作用。这里，我们会给你一些建议来让你的窗户为你家提供刚好的效率：

• 拧紧窗户周围的密封部分，当它们脱离木材时，可以用金属，铝，乙烯等材料，简单的嵌入锋线中。接下来你要按压到位，使之密封。
• 不是所有中空玻璃都会有个风暴窗。如果你家有风暴窗，必须确保他们是妥善的安装并却处于良好的状态。在寒冷的冬天开始时，你就会感觉到那些寒冷的风开始吹，你的窗户就可以帮你阻挡到很多风。
• 如果你家没有风暴窗口，在恶劣的条件下，你可以用重型轨和透明塑料薄膜来进行保护。它们可以紧密的封住你现有的窗户，这是一个廉价的代替品。

更换窗户

更换窗户会让你觉得更加节能，你不需要一次全部更换完。开始更换会给你造成一点损失，但是分期更换旧窗户会更加节约能源，更好的提供效率。

随着市场上的窗户越来越多，在购买时需要货比三家，在做决定时还要考虑窗户的类型。

窗户通常类型有：双红，平开，固定的，雨蓬式和水平滑动的。他们可能有木材，铝或者乙烯这些材料组成。中空玻璃，易于清洁的设计，还能提供严密的密封功能。

你选择的窗户是为了美观你的家，提高能源效率，无论你是打算自己安装还是请专业人员来安装，一定要先货比三家和详细了解市面上产品，并使您的钱都用在了刀口上。

使用油漆来提亮你的家

最简单有效的方法让你的家看起来更加靓丽，使用油漆。随着涂料的几十年进步，你现在可以将它们用在你家的外部或者是内部。

现在，油漆还可以用于在一些特别的材料上面，无论你的地板是木还是混凝土，油漆都可以很容易的覆盖在上面。油漆甚至可以用在金属材料的表面，如炉壁，即使加热到极高的温度也没有任何的问题。

有些油漆是用于在电器，橱柜，瓷砖墙壁和地板，浴室，水槽。你还可以用于制造出一种水磨石地面的效果。

在你开始任何工程前，你必须去拜访一些经销商，和他们讨论一下你要涂的材料以及你需要的效果。市场上的涂料很多，你也希望你可以选择到一个适合你的涂料。木制品上最好用油漆，例如，要用在木地板还是镜外的木饰上好，一个用于混凝土的涂料不一定能用在水泥地板上。

在涂油漆时，必须要按照油漆罐上面的指示来。这些通常都是写得非常详细的。但是一定要在购买时认真读懂这些说明。你还要注意看一下特定的材料应配合一些特别的使用工具。

许多的涂料都是有毒和易燃的。一定要认真阅读这些容器上的标签，要将它们放在一些比较通风的地方。

新鲜的涂料很容易去改变一个沉闷的空间，橱柜或者家具，但是你不能指望所有的缺陷都可以覆盖。涂料也需要一个良好的表面和一个良好的处理才能发挥出更多的效果。

开始时必须要在孔或者缝隙中放入适当的填充物。当填充物彻底干透以后，可以用砂纸打磨表面。擦拭表面，确保没有灰尘。

下面是一些在油漆时的建议：

洗手间和厨房

因为比较潮湿，所以建议使用瓷砖而不是木或者油漆。

瓷砖更加容易清洁，而且还不容易受潮。环氧树脂涂料用于水槽，浴缸和瓷砖这些容易接触到水的地方都非常光滑。这些材料必须谨慎处理，放在通风的地方。

地下室

乳胶涂料最好用于地下室的砖石混凝土墙。许多涂料都是防潮，防水专门设计给地下室墙壁的。其效果取决于怎么使用。有的不可以用在防水的地下室内，只可以用在一些墙上。

耐热涂料，可以使用在任何表面。如金属管，耐热磁漆。混凝土地下室地板在涂装前一定要认真清洗干净，最好使用涂料制造商建议的清洁剂。

户外

任何油漆的设计都是可以承受天气的。表面无论是钢，铝，砖，混凝土，木材，柳条等，必须提前按照涂料说明做好准备。在开始任何项目前，一定要征询意见和建议询问当地的油漆代表商。

如果你有投资房地产的想法，目前的市场状况肯定是对你有利。虽 然首次置业者在过去的一年里的二手住房市场非常活跃，对现有的房主来说，也不失为投资二手住宅物业的最佳时机。

随着创纪录的低利率，再加上找到比市场价格低得多的廉价物业，您的决策几乎不可能出问题 – 当然除非你缺乏财力来进行投资。毕竟，因为您拥有不止一个物业了，那您也要准备好应付所有增加的义务和负担。例如，要记住，如果您打算把第二个物业用于出租，你还必须准备应付和处理出租物业的维修成本。

杠杆效应

第二个物业是有吸引力的投资选择，因为它可以让您获得比买第一个物业更多的杠杆效应。所谓杠杆是用您自己的相对少量的钱控制一个更大的资产 – 比如房地产产权。

您所得到的杠杆效应越大，如果您的物业持续增值的话，那么您所付出的首期投资的回报就越高。除了房地产投资有这个特点以外，目前只有极少数其它投资产品能够用一小部分钱购买几十倍多的财产。

例如，假设你10万美元的价格收购第二个物业，并只支付了首期15000元，并在第一年，有百分之三价值3000 元的财产收益增加。因此，在您的15,000元的首期付款的回报是20%。

其他投资

相比之下，让我们说你是买一种一年期的10万美元（现金）基金或股票作为长期投资，并在第一年增加了8,000元。由于您支付的成本是全部10万美元现金，您的投资回报是税前只有百分之八。显然，前述的房地产投资，利用强大的杠杆效应让很少的钱替你赚钱。

获得融资

你应该知道，很多贷款机构会把非自住用投资物业作为高风险类别，这并不是说谁也不会贷款融资给您。他们往往设置一些限制降低贷款风险，例如他们只会给适当投保的物业。

显然，贷款机构会想知道此类出租物业的收入能否保障每月的本息供款（是否有足够的租金支付按揭供款？）。不要认为每月500元的租金收入将保障一个每月500元的按揭供款。只有一部分租金能被考虑用于支付抵押贷款，其余必须能承担包括地税，维修，空租，不良债务和费用。

（许多没有经验的投资者起初都被误导为，拥有出租物业将使他们“快速致富”。一旦实际情况并不如预期时，他们往往变成失望从而对投资物业失去兴趣。有经验的经纪会给您提供第一手的专业建议和投资分析，使您在投资的过程中充满自信。）

成本

你也应该意识到，获取非自住物业的抵押贷款的成本（法律和鉴定费）可能会比获得业主自用物业的按揭成本较高，例如购买Duplex 或者 Triplex的贷款费用比Single Family Unit要搞一些。

对出租物业所收取的利率也可能更高，因为一些贷款机构认为投资物业有较高风险。

如上所述，拥有第二个物业，要保证能够持续供按揭款。大多数人都可能要将第二个物业出租，以房养房。

这也是一个很大的责任和负担，因为你必须保养维护您自己的主要住宅外的第二个物业，同时您还必须及时找到合适的房客。

许多有即将成年的孩子的家长，在子女即将去上大学或学院时选择在校园附近购买物业。这样的话，子女住在那里的同时，也可以保证房子的状态及找到理想的房客同学。